关于探索老旧小区物业管理的建议

随着城市的快速发展，曾经代表城市形象的一些老旧住宅小区由于建筑年代较早，长年缺乏管理，道路、绿地、路灯、排水及排污管道等配套设施年久失修、损坏严重，成了许多市民近年来反映较为强烈的问题。市委、市政府从2015年起，实施老旧小区改造，改善了居民生活环境，提升了我市基础设施承载水平，是惠及广大群众的利民工程。但是，老旧小区改造后的管理问题，一直是城市建设的短板。要想巩固创建成果，首要的必须解决老旧小区物业管理问题。

一、老旧小区管理现状和问题

一是无物业老旧小区以属地管理为主。以2014市政府市属生活小区移交属地管理工作为重点，对未实施物业管理住宅区（含单位自管、失管以及社居委管理、代管，物业退出的老旧小区），按照权力下放，重心下移的原则，由各区政府负责管理老旧小区，主要落实了道路、路灯维护、绿化常规性修剪、京环清扫保洁、化粪池清淤及违章建筑查处，房屋维修基金申请等基础性物业管理工作。

二是有物业管理小区物业费收缴陷入困境。不少的多层老旧小区中，物业费从0.35元/平方米/月到0.5元/平方米/月不等，收缴率在60%-70%，多数还建房、经济适用房小区均实施前期物业管理，因基础设施维保及管理不善等多方面原因难以恢复运转，物业收取费用率为0。低收费标准和低收缴率很难支撑小区物业的正常运营，随着员工工资每年增长，物业管理开支增加，不少物业公司只能通过降低服务质量来维持，服务质量降低居民更不愿意交费，形成恶性循环。

三是老旧小区管理模式仍待进一步创新。老旧小区业主委员会办公用房、经营用房不到位，或面积小、区位差;消防设施不出水，监控设备灭失，管网维修等责任主体不明确，保修经费申请动用手续繁琐，基层管理人员和经费不足，此类问题往往不能得到有效处置，容易引发小区业主强烈不满、矛盾激发。特别是改造后的老旧小区，政府投入大量建设资金改造，但仍存在管理不善、居民素质不高导致乱堆乱放、乱牵乱挂、小广告、“牛皮癣”等现象时有发生，也耗费街道、社区大量的人力、物力、财力用于清理整顿。整修后的道路再次开挖铺设管线、楼道感应灯保修不及时、电费难收缴导致不亮灯问题，群众反应特别强烈。

二、几点建议

1. 加大政策扶持力度。主要是从两方面给予政策扶持。一方面是针对物业管理企业的。政府有关部门应制定相关规定，建立规范的物业管理经费不足的补贴机制，预算安排专项资金用于老旧小区整治后物业管理工作的奖补。同时，物业费政府指导价应根据城市发展的需要适时调整。另一方面是针对低收入住户。政府应当提前考虑到这些低收入人群的民生问题。许多地方已经采取对普通小区实行财政补贴的方式，就像政府对经济困难的人群在无力购房的情况下，根据不同情况可以申购经济适用房、承租廉租房，以使这部分人群也能改善居住条件。同样对低收入人群采取物业服务费补贴政策，建立完善的低保户物业管理费补贴申请、审核、进入和退出机制。可以采取“先交后返”的物业费收取办法。努力做到低收入居民也能交得起物业费，享受到改革开放的成果。

2. 走市场化物业服务。将专业化物业服务引入老旧小区，培养居民对物业服务的付费意识，逐步提高老旧小区物业管理水平，实现“准物业”管理向专业化物业管理转型。一是合理划分物业管理区域，对于零星老旧小区可以按照就近管理的原则划片实施管理。二是签订较长合同激励企业全面市场化运营。合同明确双方权利义务及违约责任。三是加大考核力度。定期对物业服务实施情况进行考核，考核结果优秀的财政可适度补贴，激励企业，并纳入企业诚信管理。

实现社区保障管理。对难以实行市场化物业管理的，推行社区保障管理。一是街道办事处或乡镇人民政府成立物业服务中心（民办非盈利性质），为辖区内老旧住宅小区提供有偿的基本物业服务。物业服务中心根据辖区老旧小区的实际，可在各相关社区成立分中心，与社区居民委员会、小区业主委员会形成“三位一体”的物业服务模式。区政府对辖区基本物业服务实施情况进行考核，并根据考核结果给予适当财政补贴。二是搭建物业服务平台。以街道办事处为单位，搭建有偿物业服务平台，提供修缮、疏通、排障、保洁、秩序维护等有偿服务。三是延伸公共服务进小区。将市政服务的环境卫生、绿化、治安等延伸进入小