关于加强小区物业管理的几点建议
提案人：秦祥银
单位：安徽通配集团董事长
案由分析：
近年来，人们的住房条件不断改善，但随之而来的是小区物业管理矛盾也日渐突出。其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：
1.业主对权利义务的认识不对称
随着住房商品化、私有化程度的提高，业主的维权意识日渐增强，对物业管理企业不断提出高标准的服务要求，但也有相当一部分业主对自身应承担的义务认识不清。表现为：一是房屋维修养护责任意识不强，“产权归己，维修自理”的观念没有树立；二是不服从管理，乱装修、乱搭建屡禁不止，自律意识淡漠；三是不按时交纳或不交纳物业管理费。
2.物业管理企业对管理服务的定位不准确
主要表现在：一是某些物业管理企业员工缺乏客户至上意识，服务态度不端正，服务用语不文明，服务行为不规范，对业主的正当要求不能满足，更谈不上主动帮助业主排忧解难。二是某些物业管理、公共照明设施缺乏专业管理人员。
3.开发商遗留问题的解决不到位
住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些项目交付使用时往往绿化、封闭道路等配套设施尚未完善，业主未得到承诺利益，引发物业服务收费矛盾，也制约了物业管理的顺利开展。有些公建配套设施，如：车库、地下室、架空层、活动中心、会所等权属界定不清，易引发纠纷。有的开发商侵占和出售配套公用设施所谓“使用权”，侵害了业主利益，留下了隐患，加大了后期管理难度。
为此，我们提出如下几点建议：
1.相关政府部门加强管理和引导，完善物业管理法制建设。在已制定的《物业管理规定》基础上，进一步出台更加完善可操作性的实施细则，明确政府管理部门、开发企业、物业公司和业主各方的责任、权力和义务；深入宣传相关法律法规，让广大业主了解物业管理的重要性，履行相关义务，积极配合物业管理企业做好管理工作，同时也要善于运用法律武器维护自己的合法权益；进一步规范物业管理企业工作行为，完善招投标制度建设，引入竞争机制，把优秀物业管理企业引进来，改变物业管理从业人员素质差、服务不规范、专业性不强，企业运作透明度不够的状况。
2.提高业主意识，加快业主委员会规范化建设。相关部门要指导业主选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，能够在物业管理企业和业主之间起到桥梁作用，建立业主和物业管理企业之间的信任。业主委员会与物业公司签订物业管理委托服务合同，仔细斟酌条款，确定服务项目和服务费价格，并定期召开业主大会，监督经费使用情况，受理业主投诉。对于热难点问题，物业管理企业在进驻小区时，要与业主签订公约，对违章搭建、垃圾处理、噪音油烟扰民、放养宠物和乱停车等问题约法三章，共同维护小区稳定。
3.严格把好小区验收关。开发商遗留问题日渐成为新建小区的物业管理难 点。小区竣工验收时，相关部门要严把房屋、配套设施、水电气等质量关；要监督物业管理企业承接物业时必须履行的程序，避免一些物业企业草率接管，为日后正常运转和自我发展留下隐患。